不動産のなかには、事件や事故の現場となった事故物件があります。
こうした事故物件を売ろうとしても、そのままの状態ではなかなか買い手が付かないことも珍しくありません。
そこで今回は、事故物件を建て替えると資産価値は上がるのか・建て替えにメリットはあるのか・建て替えに必要な費用について解説します。
事故物件を建て替えた場合の資産価値
事故物件をすべて取り壊したうえで新たに建て替えをおこなっても、資産価値は完全に回復しないのが一般的です。
その理由としては、建物が新しくなっても場所そのものに対する恐怖や不快感はなくならず、不動産の不具合である心理的瑕疵が残るためです。
建て替えによって保たれる資産価値は、相場の2～5割ほどだといわれています。
また、事故物件の売却においては、自殺や殺人が起きた場所だという心理的瑕疵を隠して売買契約を結ぶことは禁じられていて、宅地建物取引業法により告知義務が定められています。
たとえ建て替えをおこなったとしてもこの告知義務が消えることはなく、この義務を怠ると契約解除や損害賠償請求のリスクがある点には注意してください。
事故物件を建て替えるメリット
資産価値が完全には回復しなくても、事故物件を建て替えることにはそのままの状態にしておくよりもメリットがあります。
室内で事件などが発生した事故物件だと、当時のままの室内に恐怖を感じやすいものですが、建て替えによって心理的瑕疵がある程度は抑制されるので買い手が付きやすくなるでしょう。
また、事件が起きた一部のみをリフォームするのではなく建物全部を新しくするため、間取りや設備の面で自由度が高まる点もメリットとなります。
より高値で売るために、人気の間取りや設備を取り入れるほか、賃貸物件として活用するのもひとつの方法です。
さらに、建て替えを選択した場合、住宅ローンの選択肢が広がるため、資金調達が容易になるのもメリットといえます。
事故物件を建て替える際に必要な費用
不動産の建て替えには、解体・設計建築・地盤調査・地盤改良・登記などの作業が必要です。
具体的な解体費用は建物の大きさや構造によって違いがありますが、一般的な木造住宅の場合、60～200万円程度が相場となります。
また、設計建築費用は、一般的なハウスメーカーを利用した場合、1坪あたり50万円程度が相場です。
さらに、地盤調査には5～25万円程度、地盤改良工事には1坪あたり3万円程度がかかります。
そのほかに、事故物件を建て替える場合には、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記の4つの登記が必要で、この費用は合計で20万円程度が相場です。
まとめ
事故物件は建て替えても資産価値は完全に回復せず、心理的瑕疵に対する告知義務も消えません。
しかし、建て替えると買い手が付きやすくなるだけでなく、間取りや設備の自由度も上がり、資金調達もしやすくなります。
建て替えには解体・設計建築・登記などが必要で、それぞれ費用がかかる点には注意しましょう。
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